Планировки ЖК «Образцово» в Краснодаре: квартиры и ремонт

В карточке комплекса застройщиком указано ООО «СЗ «ИНСИТИ К-16» из группы ИНСИТИ девелопмент. По статистике Яндекс Недвижимости у застройщика 201 дом в 17 комплексах, сданы 192 дома и 16 комплексов.

«Образцово» строят очередями, всего их восемь. Первые пять сданы: от четвёртого квартала 2024 года до второго квартала 2026-го. Шестая очередь в работе со сроком в четвёртом квартале 2026 года, седьмая и восьмая — в 2027 году. Если дом ещё строится, расстановку мебели и смету можно готовить заранее, а начинать работы — после акта приёмки.

Корпуса в 18 и 21 этаж, квартир в микрорайоне почти 13 тысяч. По проекту застройщика на территории будут четыре детских сада, школа на 1 875 учеников, поликлиника и парк на 42 000 м². Что из этого уже работает рядом с вашим корпусом, лучше уточнить у застройщика.

Потолки по данным застройщика — 2,74 м, в части квартир до 3,24 м. Натяжной потолок забирает 5–7 см, под ним останется около 2,68 м. Шкаф до потолка с антресолью встанет спокойно, а короб под скрытую подсветку отнимет ещё 8–10 см.

Средняя цена метра в комплексе по Яндекс Недвижимости на 27.10.2026 — 177 538 ₽.

Квартиры сдают в предчистовой отделке, её ещё называют white box. Обычно в неё входят стяжка на полу, выровненные стены и потолки под покраску, электрика с розетками по проекту и трубы, выведенные в санузел и на кухню. Точный состав зависит от застройщика и может меняться от очереди к очереди, так что сверяйте его с договором и смотрите своими глазами при приёмке.

Для ремонта это экономия нескольких недель. Самые мокрые работы, стяжка и штукатурка, уже сделаны, ждать их высыхания не нужно. Остаются санузел с плиткой и сантехникой, полы, покраска или обои, двери, свет и кухня.

Минус у white box один: розетки и выводы стоят по типовой схеме. Если диван, кровать или гарнитур встанут иначе, розетку придётся переносить в готовой стене — штробить, заделывать, шпаклевать заново. Поэтому порядок такой: мебель на плане, схема розеток, перенос выводов и только потом покраска.

При приёмке пройдитесь по стяжке правилом на 2 м, проверьте углы, откосы, каждую розетку и автоматы в щитке. Всё найденное запишите в акт: исправить до подписания проще, чем потом за свой счёт.

Студия 26,8 м²

Студия 26,8 м² — самая массовая планировка комплекса, таких в продаже 137. Кухонная зона 2,1 × 3,4 м (7,1 м²) и жилая 2,25 × 3,5 м (7,9 м²) разделены только пунктиром на плане. Своего окна у кухни нет: единственное окно в жилой зоне, и выходит оно на застеклённую лоджию 6,3 м². Прихожая 4,3 м² со шкафом, совмещённый санузел 3,7 м².

Однокомнатная 38,5 м² и 40,9 м²

Однокомнатная квартира в ЖК «Образцово» чаще всего — 38,5 м², их в продаже 107. Это евро-формат: кухня-гостиная 14,3 м² огибает нишу прихожей со шкафом, отдельная спальня 2,76 × 4,46 м (12,3 м²), санузел 4,5 м².

Однушка 40,9 м² (в продаже 28) устроена похоже, но кухня-гостиная больше — 15,8 м², и у её стены на плане видны вентшахта и стояки, так что место гарнитура понятно сразу. Спальня длинная и узкая, 2,62 × 5,1 м.

Двухкомнатная 65,8 м²

Двухкомнатная квартира в ЖК «Образцово» из разобранных — 65,8 м², в продаже 27. Кухня здесь отдельная, 15,5 м², с выходом на лоджию, комнаты 13,1 и 15,1 м², ванная и туалет раздельные. Прихожая с коридором занимает 13,2 м², из неё шесть дверей.

Трёхкомнатная 82 м²

Трёшка 82 м² — самая большая из продающихся, таких 19. Кухня-гостиная 20,4 м², три спальни по 10,7–12,8 м², холл 15,5 м² с двумя встроенными шкафами, раздельный санузел и балкон 10,6 м², на который выходят кухня и две комнаты.

Во всех пяти планах есть кладовая около 0,85 м² в углу лоджии с входом с лоджии. На части планов в её стене нарисована решётка — возможно, это место под наружный блок кондиционера. Уточните в управляющей компании, прежде чем отводить её под вещи.

Кондиционеры. В Краснодаре кондиционер обычно ставят и в спальню, и в гостиную. Вывод под внутренний блок делают на высоте около 2,2 м, трассу к наружному блоку прокладывают до покраски стен. В наших схемах розеток вывод под кондиционер заложен в каждую жилую комнату.

Кухня-гостиная. В однушках и трёшке кухня открыта в комнату. На планах 38,5 м² и 82 м² вентшахт и стояков не видно, поэтому до заказа гарнитура найдите на месте, куда выводить вытяжку и где вода. В кухне-гостиной по нашему набору 13 новых точек: техника, две двойные розетки над столешницей, телевизор и розетки у дивана.

Стиральная машина. В однушках, двушке и трёшке она встаёт в санузле или ванной рядом с ванной. В студии санузел 1,9 × 1,95 м, и с ванной и обычной тумбой машина у нас не поместилась: остаются низкая модель под раковиной или душевой поддон 90 × 90 вместо ванны.

Лоджия и кладовая. Света и розеток на лоджиях нет. Влагозащищённую розетку и светильник на лоджии, свет в кладовой с выключателем снаружи закладывают вместе с остальной электрикой.

Шум. Стяжка уже залита, звукоизоляцию под неё не положить. Если соседей слышно, остаются каркас с минватой на стене, он съест 5–7 см, и шумоизоляция над натяжным потолком. В спальне шириной 2,62 м каждые 5 см заметны.

Считаем только работу, без материалов, с запасом 20 %. Под ключ по ставке 12 000 ₽ за метр: студия 26,8 м² — 385 920 ₽, однушка 38,5 м² — 554 400 ₽, однушка 40,9 м² — 588 960 ₽, двушка 65,8 м² — 947 520 ₽, трёшка 82 м² — 1 180 800 ₽. В ставку входят стяжка и выравнивание стен, а в white box они уже сделаны, поэтому на деле обычно выходит меньше. Косметический ремонт по 5 000 ₽/м² — от 160 800 до 492 000 ₽. Ставка под ключ — около 7 % от средней цены метра в комплексе.

После ключей: приёмка по акту и замеры рулеткой (на планах подписаны только площади, стороны мы оценили по чертежу), мебель на плане, схема розеток и кондиционеров, перенос выводов, санузел, потолки, покраска, полы, двери и кухня. Калькулятор ниже пересчитает смету под вашу площадь.