Капитальный ремонт квартиры: что входит и сколько стоит

Квартиру разбирают до бетона: снимают отделку, старую стяжку, штукатурку, проводку и трубы, иногда сносят перегородки. Потом её собирают заново в том же порядке, что и новостройку: электрика и сантехника, перегородки, штукатурка, стяжка, плитка, стены, полы, двери, свет.

В примере выше одиннадцать строк дают около 2,07 млн ₽, с запасом 20 % — 2,5 млн.

Демонтаж и вывоз — 86 тыс. ₽, около 1 600 ₽/м²: в старом доме из двушки выносят несколько тонн мусора. Электрика — 162 тыс., около 3 000 ₽/м²: новый щиток с УЗО и автоматами, кабель, 50–70 точек. Сантехника и гидроизоляция — 130 тыс.: стояки до перекрытия, коллекторы, разводка в санузле и на кухне. Перегородки, штукатурка, стяжка — 270 тыс., 5 000 ₽/м², самая крупная строка работ.

Плитка — 162 тыс.: санузел, фартук, прихожая. Стены — 140 тыс., пол с плинтусом и дверями — 65 тыс., потолки — 65 тыс., свет — 22 тыс. ₽. Черновые материалы — 389 тыс. (смеси, кабель, трубы, профиль), чистовые — 583 тыс. (краска, плитка, ламинат, двери).

Проводка алюминиевая или ей больше 30 лет: под новой отделкой её всё равно придётся менять, а это штробы по свежим стенам. Трубы стальные, ржавые на стыках или уже текли. Нужна перепланировка — перенос кухни, объединение санузла, новые перегородки. Стены и пол с перепадом в 3–4 см и больше: шпаклёвкой это не исправить. Если совпадает хотя бы два пункта, косметика в такой квартире будет временной.

Калькулятор считает работы по ставке 20 000 ₽/м²: на 54 м² — 1,08 млн ₽ и 216 тыс. запаса. Материалы для капитального ремонта — ещё около 90 % от суммы работ, их добавьте сами.

Перенос стен, объединение ванной и туалета, перенос кухни согласуют с жилищной инспекцией по проекту до начала работ. Обычно не согласуют снос несущих стен, расширение санузла над жилыми комнатами соседей и объединение кухни с газовой плитой и комнаты без двери. Проект и согласование — отдельная статья расходов и 1–3 месяца времени, начинайте их до демонтажа.

На 54 м² уходит 3–5 месяцев: демонтаж — 1–2 недели, электрика и сантехника — 2–3, перегородки, штукатурка и стяжка — 3–4 недели и ещё сушка, плитка — 2–3, стены — 3–4, полы, двери и потолки — 2, чистовая электрика и сантехника — неделя. Что за чем и почему — на странице порядок ремонта.

Однушка 33 м² при капитальном ремонте — около 660 тыс. ₽ работ и 600 тыс. материалов, с запасом — около 1,5 млн ₽. В хрущёвке почти всегда добавляются замена стояков и выравнивание кирпичных или панельных стен, а газовая колонка требует отдельных решений. Подробно — ремонт хрущёвки.

Часть демонтажа — снять обои, плитку, старый пол, вынести двери. Это экономит до половины строки «демонтаж», но вывоз мусора всё равно платный. Сама можно вести закупки, покрасить стены, собрать мебель. Электрика, сантехника, стяжка и штукатурка — работа бригады с гарантией.

В старом доме вскрытие почти всегда находит лишнее: трещины в перекрытии, кривые стены под штукатуркой, сгнившую трубу в стене. Поэтому запас для вторички — 25–30 %, не 20. Платите поэтапно и фиксируйте цену каждого этапа в договоре. Все решения о розетках, плитке и мебели примите до демонтажа — подробно на странице почему смета растёт. Список типичных промахов — ошибки ремонта квартиры.